Hériter d’un bien immobilier en Australie : attention au FIRB !

(Ce que les familles françaises et calédoniennes doivent absolument savoir)

Hériter d’un appartement ou d’une maison en Australie peut sembler simple… jusqu’à ce que les règles du Foreign Investment Review Board (FIRB) s’en mêlent.

Depuis 2021, tout héritier non‑résident – même citoyen australien vivant à l’étranger – doit en principe demander une autorisation au FIRB avant de recevoir un bien immobilier australien.

Et les conséquences peuvent surprendre :

• frais de dossier élevés,

• délai strict de 30 jours,

• risque de refus,

• obligation possible de vendre le bien.

Pour les familles basées en France, Nouvelle‑Calédonie, Polynésie française, Wallis‑et‑Futuna ou ailleurs, ces règles peuvent transformer une succession en véritable casse‑tête administratif.

La bonne nouvelle : une exemption existe (et elle est souvent méconnue)

Si le bien immobilier est transmis sans testament, selon les règles légales de l’intestacy, l’héritier reçoit le bien automatiquement, « par effet de la loi ». Dans ce cas, aucune demande au FIRB n’est nécessaire.

Cette exemption repose sur la section 29 du Foreign Acquisitions and Takeovers Regulation (FATR), qui couvre les acquisitions involontaires — c’est‑à‑dire celles qui ne résultent d’aucun choix ou arrangement entre les héritiers.

Depuis 2021, les transmissions “par testament” ne bénéficient plus de cette exemption, mais les transmissions “par effet de la loi” — comme l’intestacy — restent expressément couvertes par la section 29 FATR.

En pratique, cela signifie que ne pas prévoir de testament pour les biens australiens peut parfois protéger vos héritiers non‑résidents… et leur éviter des milliers de dollars en frais FIRB.

Attention, même en cas d’exemption FIRB, certaines obligations peuvent continuer à s’appliquer, comme les règles sur les “vacancy fees” pour les biens résidentiels détenus par des non‑résidents. Ces obligations sont distinctes de la demande d’autorisation FIRB.

Quand l’exemption ne fonctionne pas

L’exemption disparaît dès qu’il y a un élément volontaire, par exemple :

• un testament qui attribue le bien,

• un accord entre héritiers,

• une modification de la répartition légale,

• un choix entre plusieurs actifs.

Dans ces cas, l’héritier devra demander l’autorisation du FIRB.

Pourquoi consulter un avocat spécialisé en successions internationales ?

Chaque situation est différente :

• biens situés dans plusieurs pays,

• héritiers vivant hors d’Australie,

• fiscalité internationale,

• risques de contestation ou de mauvaise application des règles FIRB.

Chez Prince Lawyers International, nous accompagnons régulièrement des familles françaises et calédoniennes pour :

• structurer leur succession australienne,

• éviter les pièges du FIRB,

• protéger leurs héritiers non‑résidents,

• préparer les documents nécessaires.

Vous avez un bien immobilier en Australie ? Parlons‑en.

Une simple décision – rédiger ou non un testament pour vos biens australiens – peut avoir un impact majeur sur vos héritiers.

Contactez‑nous pour une consultation confidentielle : Prince Lawyers International

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